Eigenes Geschäft: Wohnungsverwaltung

* Die Berechnungen verwenden die Durchschnittsdaten für die Welt

Organisationen, die sich heute mit dem Wohnen und Kommunalwesen und der Instandhaltung von Wohngebäuden befassen, sind in der Bevölkerung nicht beliebt. Vermutlich sind die Eigentümer und Mitarbeiter solcher Unternehmen nicht daran interessiert, ihre Aufgaben zu erfüllen und einfach Geld zu sammeln. Es gibt jedoch private Wohnungsunternehmen und kommunale Dienstleistungsunternehmen auf dem Markt, die ihre Arbeit wesentlich effizienter gestalten, da ihr eigenes Wohlergehen von der Kundenzufriedenheit abhängt. Es ist möglich, eine eigene Verwaltungsgesellschaft zu eröffnen, wenn langfristige Geschäftsbeziehungen sowie Kenntnisse und Fähigkeiten in öffentlichen Versorgungsunternehmen vorausgesetzt werden, da Führungspositionen in diesem Bereich sehr wichtig sind.

Der Eintritt in diesen Markt kann sehr schwierig sein, die meisten Wohngebäude werden bereits heute von Verwaltungsgesellschaften bewirtschaftet, und selbst Neubauten werden im Voraus an die Geschäftsführung der agilsten Unternehmer übertragen. In der Regel sind Elite- und Großhäuser, die bisher nur im Projekt existieren, formal oder informell bereits von der einen oder anderen Firma „besetzt“, und oft nehmen große und langjährige Akteure solche Objekte zunächst für sich. Ein Anfänger kann zu einfacheren Häusern gehen, die für führende Konkurrenten nicht interessant sind. In diesem Fall müssen Sie sich nicht auf hohe Gewinne verlassen, es wird eine Menge Arbeit geben, aber das Wichtigste in den ersten Schritten ist, sich einen Namen zu machen. Wie bereits erwähnt, stehen die meisten Bewohner der Arbeit des öffentlichen Versorgungsunternehmens skeptisch gegenüber und sehen sie als Notwendigkeit an. Daher ist es sehr wichtig zu zeigen und zu beweisen, dass der Unternehmer bereit ist zu arbeiten, dass er daran interessiert ist, den Lebensstandard zu Hause zu verbessern, dass ihm sein Zustand nicht gleichgültig ist.

Es ist immer noch möglich, eine Nische zu finden, insbesondere in großen Städten, eine vielversprechende Richtung - neue Stadtteile im Bau, die für gewöhnliche Menschen konzipiert sind. Hier müssen Sie möglicherweise auch Wettbewerbe abhalten oder potenzielle Kunden davon überzeugen, dass ihr eigenes Unternehmen besser ist als viele andere, aber in der Folge wird es viel einfacher. Das Wettbewerbsniveau mag zunächst zu hoch erscheinen, aber wir dürfen nicht vergessen, dass die Regierungsbehörden nicht so sehr an der Effektivität ihrer Arbeit interessiert sind, große Akteure damit beschäftigt sind, rentablere Häuser zu warten, und die gleichen Neuankömmlinge haben keine wesentlichen Vorteile. Deshalb ist es sehr wichtig, dass der Unternehmer selbst oder der von ihm beauftragte Manager ein Fachmann auf seinem Gebiet ist, alle Merkmale der Instandhaltung von Wohngebäuden kennt und, wenn möglich, über ausreichende Verbindungen verfügt, um rentablere Verträge zu erhalten und viele bürokratische Probleme zu lösen - in diesem Bereich alle Mängel des Beamtenapparats besonders gut.

Um zu beginnen, müssen Sie sich als Unternehmenseinheit registrieren. Sie können einfach als Einzelunternehmer Gestalt annehmen, wenn es notwendig ist, eine juristische Person zu eröffnen, ist es besser, die Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu wählen. In beiden Fällen wird ein vereinfachtes Steuersystem zur Verfügung stehen, und dies sind nur 6% der Einnahmen oder 15% des dem Staat übertragenen Betriebsgewinns.

Es sollte auch die Möglichkeit zur Registrierung einer gemeinnützigen Organisation erwähnt werden - einer Partnerschaft von Eigenheimbesitzern (HOA), die sich mit vielen Fragen des Heimwerkens befasst. Es handelt sich jedoch um eine etwas andere Form der Verwaltungsgesellschaft, die, wie der Name schon sagt, als Vereinigung von Einwohnern des Hauses gebildet wird. Aktivitäten fallen unter die Definition eines Klassifikators (OKPD 2). 81 Dienstleistungen für die Instandhaltung von Gebäuden und Territorien. Als nächstes müssen Sie für Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen die Lizenzierung Ihrer Aktivitäten durchlaufen.

Zunächst sollte angemerkt werden, dass der Leiter der Organisation über die einschlägigen Erfahrungen und Kenntnisse (die bestätigt werden können) für die Instandhaltung des Hauses verfügen muss. Heute ist jedoch vorgesehen, eine spezielle Qualifizierungsprüfung abzulegen und ein entsprechendes Zertifikat zu erwerben, um eine Lizenz zu erhalten. Es prüft auch die Verfügbarkeit der erforderlichen Materialbasis, Managementfähigkeiten und Kompetenztests aller Manager. Es ist jedoch anzumerken, dass dieses Gesetz in der zweiten Jahreshälfte 2014 verabschiedet wurde und die Lizenzierung vor Mai 2015 abgeschlossen sein muss, bis zu diesem Zeitpunkt de jure Wohnen und Kommunaldienste ohne Lizenz stattfinden können. Angesichts der Tatsache, dass das Gesetz erst kürzlich verabschiedet wurde, können wir davon ausgehen, dass es Änderungen geben wird, die sich auf die künftige Arbeit auswirken werden.

Wir dürfen nicht vergessen, dass in verschiedenen Regionen Anforderungen an Lizenznehmer festgelegt werden können. Es ist daher sinnvoll, sich mit den Bedingungen für den Erhalt einer Lizenz in Ihrer Region vertraut zu machen. Ein Unternehmer kann sich auch an Drittunternehmen wenden, die Lizenzen für seine Kunden erwerben. Dies vereinfacht die Arbeit erheblich und nimmt mit ziemlicher Sicherheit viel weniger Zeit in Anspruch. In diesem Fall müssen Sie jedoch mehrere zehntausend Rubel zusätzlich ausgeben.

Als nächstes müssen Sie einen Platz für Ihr Büro finden. Normalerweise befindet es sich auf dem Territorium der Wohnsiedlung, die bedient werden soll, oder zumindest in maximaler Nähe dazu. Das ist ganz logisch. Somit befindet sich der Ort nach der Festlegung des Arbeitsbereichs, es ist jedoch auch hier zu beachten, dass je nach Bereich die Anmietung von Räumlichkeiten in jedem Haus erforderlich sein kann. Zum Beispiel, wenn ein Concierge-Service angeboten werden soll. Die Unterbringung und die kommunalen Dienstleistungen befinden sich jedoch in einem separaten Raum, in dem die organisatorischen und administrativen Arbeiten direkt stattfinden. Alle Arten von Dienstleistungen werden direkt in der Einrichtung erbracht. Wohnen und Kommunale Dienste sind mit fast allen möglichen Instandhaltungsarbeiten für Mehrfamilienhäuser befasst, jedoch können nur die größten Unternehmen selbstständig arbeiten. Um die Wasserversorgung, Elektrizität und dergleichen zu gewährleisten, müssen Vereinbarungen direkt mit Unternehmen geschlossen werden, die diese Ressourcen an Wohnhäuser liefern, während die Wohnungs- und Kommunaldienste für die Aufrechterhaltung der Kommunikation zuständig sind, Siedlungen überprüfen und im Wesentlichen eine Vermittlung zwischen Einwohnern und einem Versorger darstellen. In den allermeisten Fällen stammt die Bereitstellung von Ressourcen jedoch von einem bekannten Lieferanten, mit dem zum Zeitpunkt des Baus des Hauses Vereinbarungen getroffen wurden, so dass sich der Wohnungsbau und die kommunalen Dienste verpflichten, mit einem bereits ausgewählten Unternehmen zusammenzuarbeiten. Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen beginnen jedoch auf eigenen Wunsch oder auf Wunsch der Bewohner Vereinbarungen mit anderen Unternehmen. Dies beinhaltet Müllabfuhr, Schneeräumung, größere und geplante Reparaturen von Gebäuden und Kommunikationsmitteln, Aufzugsanlagen und so weiter.

Heutzutage ist eine große Anzahl von Unternehmen mit solchen Dienstleistungen beschäftigt, und Wohnungsbau- und Kommunaldienstleistungen können einen Teil dieser Aufgaben übernehmen, dh Spezialisten einstellen, die die erforderlichen Arbeiten ausführen. In anderen Fällen müssen Sie mit ziemlicher Sicherheit mit Organisationen von Drittanbietern zusammenarbeiten, da zum Beispiel die Müllabfuhr nur möglich ist, wenn eine beträchtliche Flotte geeigneter Geräte, Kapazitäten und Genehmigungen für solche Aktivitäten vorhanden ist. Es ist viel einfacher, sich an Auftraggeber zu wenden. In diesem Zusammenhang sucht der Wohnungsbau- und Versorgungssektor bereits zu Beginn seiner Tätigkeit nach Partnern und knüpft Beziehungen zu neuen Unternehmen.

Es ist zu beachten, dass es häufig möglich ist, die Erlaubnis zur Wartung dieses oder jenes Hauses erst zu erhalten, nachdem Sie zuvor den Wettbewerb gewonnen haben. Es wird von der örtlichen Gemeinde durchgeführt und muss hier nicht nur die Anforderungen der staatlichen Strukturen erfüllen, sondern auch die Bewohner des Hauses, das für die Instandhaltung vorgesehen ist. Sie halten eine Sondertagung ab, bei der der Abschluss einer Vereinbarung mit einem Unternehmen beschlossen wird. Daher ist es sinnvoll, zunächst nach möglichen Objekten zu suchen und Beziehungen zu lebenden Menschen aufzubauen, auf deren Bedürfnisse zu hören und, was ebenfalls wichtig ist, deren Fähigkeiten zu bestimmen.

In einigen Häusern sparen die Menschen nicht an der Instandhaltung, und wenn sie sich auf den Kommunaldienst verlassen können, können sie beträchtliche Mittel für den Landschaftsbau, dauerhafte Reparaturen und Verbesserungen des Gebäudes sowie für die Verlegung zusätzlicher Kommunikationsmittel aufbringen. Sie können jedoch ein Haus finden, in dem die Mieter nicht bereit sind, Geld zu zahlen, während sie keine Verbesserungen vornehmen möchten, und auf die Bereitstellung von Wohnraum und kommunalen Diensten warten, um alle Probleme auf Kosten des Unternehmens selbst zu lösen. Es kommt häufig vor, dass sich ein Mietertreffen geweigert hat, auch Internetkabel zu führen. In solchen Häusern wird auch die Haushaltsführung schwierig sein, und das Unternehmen sollte nicht damit rechnen, normale Gewinne zu erzielen - es wird an allem gespart. Es wird davon ausgegangen, dass der Wohnungsbau- und Versorgungssektor nur mit Gelddiebstahl zu tun hat und ein Unternehmen, das weit davon entfernt ist, einen unbestreitbaren Wettbewerbsvorteil hat.

Damit das Unternehmen Gewinn macht und hochprofitabel ist, muss eine ausreichend große Anzahl von Häusern gewartet werden. Momentan werden vom Staat erhebliche Mittel zur Unterstützung der Arbeit des Wohnungsbaus und der kommunalen Dienstleistungen bereitgestellt. Jetzt wird jedoch überlegt, wie diese Subventionen verringert werden können. Der Unternehmer sollte darauf vorbereitet sein, dass alle diese Einnahmen an einem Tag eingestellt oder erheblich verringert werden. Zunächst wird es wirklich möglich sein, einige Häuser in Betrieb zu nehmen, aber der Unternehmer muss über die Reservefonds verfügen, um seine Aktivitäten zu unterstützen, andernfalls wird das Unternehmen bankrott gehen. Aber auch wenn ein Viertel nicht für den Gewinn ausreicht, müssen möglicherweise mehrere Dutzend Hochhäuser dafür gewartet werden. Große Wohnungen und kommunale Dienstleistungen arbeiten mit so vielen Häusern, und nur solche Unternehmen können sich entwickeln. Je mehr Einrichtungen die Organisation bedient, desto höher ist im Allgemeinen die Rentabilität ihrer Aktivitäten. Wenn es wirklich viele Häuser gibt, die gewartet werden müssen, und die in ausreichendem Abstand voneinander stehen, müssen Sie neue Büros eröffnen - Zweigniederlassungen -, um die Verwaltung Ihres Unternehmens zu vereinfachen. Es ist klar, dass dies auch erhebliche Investitionen in die Geschäftsentwicklung mit sich bringt.

Ein wichtiger Punkt bei der Organisation eines solchen Unternehmens ist das Personal. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf Führungskräfte gelegt werden, von denen die Effektivität des gesamten Organisationsprozesses abhängt. Sie koordinieren die Aktionen der Mitarbeiter, kommunizieren mit den Bewohnern, finden Probleme bei der Instandhaltung des Hauses und beseitigen diese schnell. Der Unternehmer selbst kann dies, muss aber aufgrund von Neuerungen eine zusätzliche Prüfung seiner fachlichen Eignung im öffentlichen Dienst bestehen. Es folgt der Rest des Personals, zu dem Personen in Verwaltungspositionen und direkte Ausführende von Aufgaben gehören. Wohnen und Stadtwerke kooperieren im Rahmen ihrer Aktivitäten häufig mit einer Vielzahl von Unternehmen. Um eine effektive Interaktion zu gewährleisten, müssen Manager für die Zusammenarbeit mit Kunden, Partnern und Vertretern gewonnen werden.

Sie sollten auch darüber nachdenken, Ihren Telefonsupport rund um die Uhr zu öffnen, da ein Notfall spät in der Nacht eintreten kann und der Wohnungs- und Versorgungssektor sofort reagieren muss. Es ist besser, Sicherheitsfragen auf private Sicherheitsorganisationen zu verlagern. Die Installation von Alarmanlagen in Wohnungen erfolgt jedoch nur mit Zustimmung der Eigentümer. Oft wird dieses Problem von jedem Mieter individuell gelöst. In Elite-Häusern erfolgt die Verbindung zu einer privaten Sicherheitsfirma jedoch im Voraus in jeder Wohnung, und die Mieter erwarten zunächst, dass die monatlichen Sicherheitsdienste bezahlt werden. Gleichzeitig mit dem Alarm wird ein Brandschutz installiert. Eine Drittfirma ist auch an der Müllabfuhr beteiligt, manchmal an der Reinigung von Räumlichkeiten und Territorien, obwohl die Arbeiter der Wohnungs- und Kommunalverwaltung dies bereits selbst tun können.

Ein wichtiges Thema sind Bau- und Reparaturarbeiten, für die ein ausreichender Bestand an Fachkräften erforderlich ist. In den meisten Fällen werden jedoch die Wohnungs- und Kommunaldienste von einem Klempner und mehreren Mitarbeitern angeheuert, die auf Anfrage die einfachsten Probleme vor Ort beheben. Bei schwerwiegenden Pannen sind Mitarbeiter einer fremden Baufirma involviert, und in diesem Fall zahlen die Bewohner die Reparatur zusammen. Gleiches gilt für Abwassersperren, Stromausfälle und Stromausfälle. Die Mitarbeiter sollten nach Möglichkeit vorbeugende Maßnahmen ergreifen und Probleme vermeiden. Grundsätzlich können Haushalte und Versorgungsunternehmen ausschließlich im Outsourcing-Bereich tätig sein und nur Spezialisten in anderen Organisationen einstellen. In diesem Fall kann es jedoch schwierig sein, die Betriebsführung zu gewährleisten.

Sie können auch nicht über den Kauf der entsprechenden Ausrüstung vergessen. Hier benötigen Sie einfache Haushaltsgegenstände zur Reparatur und Reinigung, die alle in mehreren Exemplaren erworben und im Büro des Unternehmens oder sofort in der Einrichtung abgelegt werden. Manchmal ist es ratsam, ziemlich teure Ausrüstung zum Reinigen von Rohren zu kaufen. In diesem Fall kann der Unternehmer erhebliche Kosten für Reparaturen einsparen, da kein spezialisiertes Team angerufen werden muss. Wenn Sie mindestens kleinere Reparaturen durchführen möchten, müssen Sie Baugeräte kaufen. So können die Anschaffungskosten für Ausrüstung bei mehreren Zehntausend Rubel beginnen und mehrere Hundert und manchmal sogar mehr betragen, wenn die Haus- und Kommunaldienste eigenständig Müllabfuhr, vollwertige Bauarbeiten und Schneeräumung betreiben wollen. Darüber hinaus muss in jedem Einzelfall zunächst berechnet werden, was nicht nur für den Unternehmer, sondern auch für die Anwohner rentabler ist, da viele kleine Unternehmen es vorziehen, andere Organisationen durchzuarbeiten und wirtschaftliche Probleme mit ihren Händen zu lösen.

Der einfachste Weg, neue Häuser zu warten, besteht darin, neue Häuser zu bauen. Es sind keine Reparaturen erforderlich. Die Bewohner sind zufrieden. Wenn die Strom- oder Wasserversorgung nicht unterbrochen wird, zahlen die Wohnungseigentümer die angegebenen Nebenkosten und denken nicht einmal darüber nach, ob das Wohnen und die kommunalen Dienstleistungen schlecht funktionieren. Bei alten Häusern ist die Situation komplizierter, insbesondere bei Rentnern. Ein heruntergekommenes Gebäude hat viele Probleme, bis hin zu einem undichten Dach, Rissen in den Wänden oder einem völlig verdorbenen Wasserversorgungssystem, und das Kontingent besteht aus einem ungesicherten Volk mit viel Freizeit. In solchen Häusern stößt man mit ziemlicher Sicherheit auf einen inoffiziellen „Vorsitzenden“ in Form einer Großmutter, die sich über alle Probleme beschwert, die die Bewohner nicht lösen können. Obwohl es schwierig sein kann, Geld von Anwohnern zu sammeln, ist dies durchaus realistisch, und eine kompetente Person kann effektive organisatorische Arbeit leisten. Eine andere Sache ist, dass viele Wohnungs- und Kommunaldienste einfach nicht darauf achten wollen, so dass ein Anfänger in ein solches Haus kommen und nach einem Gespräch mit den Wohnungseigentümern eine allgemeine Diskussion über die Entscheidung zum Wechsel der Verwaltungsgesellschaft führen kann. So können Sie viele inkompetente Organisationen loswerden, die absolut nichts tun, und nach und nach wird sich der Markt entwickeln. Aus diesem Grund wurde übrigens beschlossen, eine Aufenthalts- und Kommunallizenz zu erteilen.

Ein solches Geschäft ist durch eine große Anzahl von Schwierigkeiten gekennzeichnet, zu denen kürzlich die Notwendigkeit der Erlangung einer Lizenz hinzugekommen ist. Ich muss sagen, dass der Unternehmer einen kleinen Teil der Stromrechnungen direkt von einer Wohnung abzieht und aufgrund der großen Anzahl der betreuten Kunden ein ausreichender Gewinn erzielt. Angesichts der Tatsache, dass die meisten Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen nach einem in der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts entwickelten Schema arbeiten, kann ein progressiver Führer schnell ein Unternehmen entwickeln. Daher wird es schwierig sein, in den ersten 2-3 Jahren der Arbeit eine ausreichende Anzahl von Häusern und einen guten Ruf zu haben (und ohne diese wird es schwierig sein, 2-3 Jahre eines Handelsunternehmens auf diesem Gebiet auszuarbeiten), um einen angemessenen Gewinn zu erzielen.

Matthias Laudanum

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18.08.2013